Как известно некоторые застройщики Санкт-Петербурга осуществляют прямое или косвенное управление возведенным ими жилищным фондом. На фоне общепринятого и неправильного мнения, что сфера ЖКХ убыточна и желания властей создать конкурентную среду среди обслуживающих организаций приход застройщиков в сферу ЖКХ выглядит весьма привлекательным и для властей.
К сожалению, за фасадом такого участия власти не замечают многих проблем. В частности:

• установление застройщиками уровней квартплаты, не соответствующих уровню коммунальных и иных подобных услуг,
• извлечение застройщиками или их дочерними (в том числе зависимыми или формально независимыми) структурами доходов, которые должны принадлежать сособственникам общего имущества, то есть жильцам и владельцам нежилых помещений,
• лишение жильцов собственников доступа к информации, в том числе о том, в каком объеме и для чего расходуются собираемые с них средства,
• лишение собственников-жильцов реального права управлять домовладением.

Источники средств.
Основными источниками доходов, оказывающихся в руках застройщика, либо в руках зависимого от застройщика товарищества собственников жилья (ТСЖ), или столько же зависимых ЖСК или ПЖСК, либо в руках зависимых (дочерних и т.п.) фирм, а также созданных им управляющих компаний то есть, в конечном счете, в любом случае тоже в руках застройщика являются:
1. Разницы в стоимости услуг.
2. Доходы от коммунальных и иных услуг, оказываемых жильцам.
3. Завышенные платежи квартплаты.
4. Доходы от услуг, оказанных дому в целом.
5. Доходы от использования общего имущества – чердаков, подвалов, общих стен, в частности для размещения рекламоносителей.

Рассмотрим эти вопросы более подробно.

1. Разницы в стоимости услуг.
Самым законным и безобидным способом получения доходов является разница в тарифах на коммунальные услуги. Это разница между ценами, по которой ТСЖ (ПЖСК, иная обслуживающая или управляющая компания) получает услуги и той ценой, по которой эти услуги потребляет потребитель. Например, разница между тарифами, по которым дом (в лице ТСЖ, ПЖСК, ЖСК) получает ресурсы и оплатой, по которой ресурсы, например холодную и горячую воду передают жителям, заложена законодателями в закон. Вопрос лишь в том, идет ли эта разница на нужды жильцов или перекачивается, иногда в ходе многоступенчатых комбинаций застройщику или подконтрольным ему лицам.
2. Доходы от коммунальных и иных услуг, оказываемых жильцам. На второе место поставим такой источник как стоимость услуг, оказываемых жильцам. В том числе стоимость услуг, которые должны покрываться квартплатой. Суммы экономии между тем, сколько дом (в лице ТСЖ) заплатил, например за тепло и сколько оплатили жильцы по завышенным расчетным, пусть и абсолютно законным тарифам могут достигать гигантских размеров. Так в одном доме подсчитали, что жильцы платят за тепло почти в два раза больше, чем ТСЖ перечисляет поставщику тепла. Все дело в том, что дом (ТСЖ и т.п.) платит поставщику тепла по счетчику, а вот сами жильцы в квартирах, как правило, не имеют счетчиков тепла и платят по установленным нормативам. В некоторых домах в конце квартала или года разница возвращается жильцам, как это происходит, например, при оплате за воду по счетчикам. Однако ТСЖ, ПЖСК, управляющая компания, особенно не всегда осуществляет перерасчет.
3. Завышенные платежи квартплаты. Самым интересным источником, требующим отдельного рассказа, является взимание квартплаты в размерах, не соответствующих утвержденным региональным законодательством. Считается, что уровень квартплаты рассчитан исходя из стоимости обслуживания квартиры, общего имущества дома, а также коммунальных услуг. Однако стоимость обслуживания старых и новых домов, различных видов домов или домов с различным набором услуг отличаются и иногда значительно.

Если обслуживание старых жилых домов дело действительно не очень прибыльно, а подчас и убыточно, то с обслуживанием новых многоквартирных домов дело обстоит абсолютно по иному. Новые дома не требуют ни капитального, ни средних ремонтов, в них зачастую нет газового оборудования требующего обслуживания. Чем больше и новее сам дом, тем ниже себестоимость обслуживания и тем ниже в расчете на один квадратный метр должна быть квартплата. Себестоимость обслуживания новых домов, не элитных, но со стандартным (или чуть выше) набором услуг нашем регионе, как правило, находится на уровне 80-90% от стоимости обслуживания старых домов дореволюционной постройки и домов первых массовых серий. Если немного упростить - квартплаты, установленной региональным законодательством хватает и для покрытия затрат, и для благоустройства в новых домах для среднего класса, без дополнительных услуг и с трудом хватает для покрытия затрат в старых домах. Именно поэтому при установлении уровней квартплаты законодатели города брали в расчет именно дома, требующие среднего ремонта. Городские тарифы квартплаты усреднены и ориентированы, условно говоря, на так называемые «хрущебы» и панельные дома.

Разница между стоимостью обслуживания в новых домах и размером собираемых платежей, тем более, когда квартплата установлена в размерах, превышающих общегородские, лакомый кусочек для застройщика, пришедшего в сферу ЖКХ.

Согласно пункту 3 Основ ценообразования в сфере ЖКХ, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 89 от 17 02 2004 (действовало до недавнего времени) и Закону Санкт-Петербурга от 26. 11.98 № 245-55 «Об оплате жилья и коммунальных услуг», цены и тарифы в сфере квартплаты являются регулируемыми. С 01 марта 2005 согласно Жилищному кодексу часть квартирных платежей, куда не включаются коммунальные платежи, такие как вода, отопление, тепло, могут быть изменены по решению собственников (домовладельцев).
В домах, где собственники не приняли решения об изменении квартирных платежей, применяются городские тарифы. Пункт 4 ст. 158 Жилищного кодекса говорит: «Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации)». С 1 августа 2005 г в Санкт-Петербурге конкретные размеры оплаты регулируются Законом № 401-47 от 11 07 2005г. К сожалению, это один из самых нарушаемых в нашем городе законов, несмотря на то, что он должен распространяться и на дома, где есть ТСЖ, ЖСК, и на дома где домовладельцы не выбрали способ управления. Также нарушались и законы Санкт-Петербурга, которые устанавливали квартплату в Санкт-Петербурге в предыдущие периоды. В период с 01 01 2001 до 01 07 2004г. конкретные ставки регулировались Законом СПб от 6 декабря 2000 года N 657-74 "О ставках для населения на содержание и текущий ремонт жилищного фонда Санкт-Петербурга". С 1 07 2004 по 31 07 2005 размеры регулировались законами СПБ №308-48 «О ценах на содержание и текущий ремонт общего имущества жилых домов» и №312-49 «О ценах на содержание и текущий ремонт общего имущества жилых домов и тарифах на центральное отопление сверх социальной нормы площади жилья».

Несмотря на то, что тарифов, указанных в этих законах хватило бы для хорошего обслуживания домов застройщики или подконтрольные им ТСЖ, ЖСК, ПЖК и т.п. устанавливают завышенные коммунальные тарифы, в размерах, не предусмотренных законом. Так в 2003 г в ТСЖ «На Коломяжском» в квитанциях квартплаты в графе «обслуживание дома» (аналог платы за содержание общего имущества) стояла сумма 3 руб. 60 коп за метр, хотя ставка по закону на тот момент была 0 руб. 51 коп. Иногда в квитанцию квартплаты включаются платежи, не предусмотренные законом, решениями собственников или договорами с ними. В ТСЖ «На Коломяжском» это, например, коммунальное освещение, обслуживание теплопункта (ИТП), АХР, ОДС, плата за коммунальное освещение, дератизация и так далее. Как сообщил жильцам указанного ТСЖ в своем письме от 03 04 2006 г Жилищный комитет Санкт-Петербурга, в состав платы за содержание общего имущества, утвержденной Законом Санкт-Петербурга № 401 -47 от 11 07 2005 г входят услуги по управлению (АХР или АУР), услуги диспетчерской (ОДС), коммунальное освещение, дератизация, стоимость услуг сбербанка, обслуживание теплопункта (ИТП). То есть указанные услуги уже оплачены по графе «плата за содержание, которую иногда называют «платой за техобслуживание».

Таким образом, за одно и тоже жильцы платят дважды. Некоторые платежи взимаются в размерах, превышающих городские тарифы, установленные законом. Так в ТСЖ «На Коломяжском» тариф за вывоз мусора установлен застройщиком в размере, превышающем общегородской.

4. Доходы от услуг, оказанных дому (ТСЖ, ПЖСК, ЖСК). ТСЖ (ПЖСК, ЖСК), подконтрольное застройщику заключает договоры на обслуживание с фирмами, которые официально, а иногда неофициально являются дочерними или зависимыми от застройщика. Тут есть варианты. Например, якобы сторонняя, на самом деле зависимая от застройщика фирма заключает договор на ремонт общего имущества ТСЖ. При этом ремонт может происходить по завышенным расценкам. Однако завышать расценки вовсе не обязательно. Выгода застройщика может быть в том, что вместо устранения недоделок, расходы по их устранению под видом ремонта возлагаются на ТСЖ. Подконтрольное застройщику ТСЖ заключает договоры с подконтрольными застройщику фирмами. ТСЖ оплачивает эти работы за счет взносов (квартплаты) жильцов. Застройщик освобождается от исправления недостатков и от расходов по такому исправлению. К этой же категории доходов отнесем и случаи откровенных приписок, когда жильцы оплачивают несуществующие услуги. Даже минимальные платежи в масштабах большого дома, в течение большого срока могут дать неплохой доход.

5. Распоряжение имуществом дома. Согласно гражданскому законодательству, Закону о ТСЖ, действовавшему до 1 марта 2005 года и ст. 36 Жилищного кодекса вступившему в силу после этой даты, чердачные, подвальные и некоторые другие помещения относятся к общему имуществу дома. Это общая долевая собственность не самого ТСЖ (ПЖСК, ЖСК, управляющей компании), а собственников жилых и нежилых помещений. Владение, пользование и распоряжения общими помещениями должно происходить только на основе решения всех собственников или с согласия общего собрания ТСЖ (ПЖСК, ЖСК). Однако часто зависимый от Застройщика председатель ТСЖ (ПЖСК, ЖСК, управляющей компании) или Застройщик сами решают эти вопросы, не спросив собственников или общее собрание.
А) продажа помещений. На практике подвальные, чердачные и иные помещения иногда продаются Застройщиком или подконтрольным ему руководством ТСЖ (ПЖСК, ЖСК, управляющей компании). К моменту, когда ТСЖ (ПЖСК, ЖСК) избавятся от власти Застройщика возможный источник доходов в виде арендной платы от сдачи в аренду помещений уже будет утрачен.
Б) Аренда. Примерно также обстоит дело со сдаваемыми в аренду помещениями – важно получает ли ТСЖ (ПЖСК, ЖСК) арендную плату легально на расчетный счет, в полном ли объеме и куда потом эта выручка распределяется.
В) распоряжение иными имущественными правами. Большую выгоду сулит выдача разрешений на размещение рекламы. Особенно если дом расположен в выгодном с точки зрения рекламораспространителей месте. Разрешение на размещение рекламы в хорошем месте, на перекрестке, например, может и должно принести десятки тысяч долларов чистого дохода. Например, реклама на доме, расположенном недалеко от Петропавловской крепости приносит около 10 000 долларов в месяц. Легальные поступления за размещение рекламы на счета домов, остающихся под контролем некоторых застройщиков могут во много раз, иногда в сотни раз ниже, что может говорить о возможных злоупотреблениях.

Полное зачисление рекламных денег, доходов от использования имущества на счета домов (их ТСЖ или ПЖСК) могло бы не только дать большие возможности для благоустройства дома, но и существенно снизить расходы жильцов. Примечательно, что в некоторых домах, избавившихся от власти застройщика, квартплата ниже, а уровень благоустройства выше, чем обычно. Например, в одном из домов, избавившихся от власти застройщика уровень квартплаты (включая коммунальные услуги) на конец августа 2006 г составляет 12 руб. с метра. И это при хорошем уровне обслуживания. В домах этого же застройщика, где жильцы не контролируют расходы, квартплата почти в два раза выше. При том же наборе услуг.

В этой связи встает вопрос – что делать? Отвечаем. С целью надо, чтобы управление в ТСЖ (ПЖСК, ЖСК) осуществляло Правление не связанное с застройщиком и зависимыми от него лицами. Надо также сформировать не зависимую ревизионную комиссию. При этом формировать эти органы комиссию должны в первую очередь жильцы, так как владельцы нежилых помещений часто бывают зависимыми от застройщика. К сожалению, проблема усугубляется большими трудностями при сборе кворума на общем собрании домовладельцев, нежеланием многих собственников квартир участвовать в управлении домом или контролировать расход средств. Смена недобросовестных управленцев возможна только, если на собрании собственников или собрании ТСЖ присутствуют собственники (члены ТСЖ) обладающие более 50% голосов. При этом по некоторым вопросам необходимо присутствие более половины собственников – не только по голосам, а и «по головам». Принимая во внимание равнодушие многих собственников, их отсутствие по всевозможным причинам, наличие практики покупки квартир для вложения денег, в результате чего многие квартиры пустуют, собрать кворум бывает сложно даже при проведении заочного многодневного голосования.

… И ИНЫЕ НАРУШЕНИЯ.

Управление домами структурами, связанными с застройщиками может приводить и к иным нарушениям:

- по незаконно введенным платежам льготные категории граждан не получают законно установленных льгот. Так в ТСЖ «На Коломяжском» инвалиды и ветераны получая льготы по платежам, установленным городским законодательством в тоже время не получают льгот по платежам, установленным застройщиком.

• - платежи, установленные застройщиком или подконтрольным ему ТСЖ (ПЖСК, ЖСК) входят в противоречие с предельными уровнями квартплаты. Например, платежи, взимаемые в некоторых новых домах в 2005 г. противоречили установленному на 2005 г Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.11.2004 N 1881 предельному уровню.
• - в дома, построенные застройщиком, продолжающим обслуживание дома могут не допускаться интернет-провайдеры, или иные организации, не относящиеся к застройщику, что может быть расценено как нарушение антимонопольного законодательства и законодательства о защите прав потребителей.
• - деньги, получаемые в качестве квартплаты и платы от использования имущества могут быть отправлены структурам, связанным с застройщиком. Разумеется, если управляет домом председатель ТСЖ (ПЖСК, ЖСК) связанный или назначенный застройщиком, то он вполне может подписать акты выполненных работ на любую сумму, уведенную со счетов дома. Тем самым открывается возможность бесконтрольного использования денег, собранных с жильцов.
• - ввиду того, что председатели ТСЖ (ПЖСК, ЖСК) подконтрольны застройщику, ТСЖ (ПЖСК, ЖСК) не предъявляют строительным фирмам претензий, в результате чего строительные недоделки не исправляются или исправляются за счет жильцов, хотя гарантийный срок не истек или исправляются по завышенным ценам. Как известно некоторые застройщики Санкт-Петербурга осуществляют прямое или косвенное управление возведенным ими жилищным фондом. На фоне общепринятого и неправильного мнения, что сфера ЖКХ убыточна и желания властей создать конкурентную среду среди обслуживающих организаций приход застройщиков в сферу ЖКХ выглядит весьма привлекательным и для властей.